W postanowieniu posłużono się także starą jak świat metodą odwracania uwagi od meritum sprawy i kierowania jej na poboczny tor. Ale to w następnym artykule – napisałam na zakończenie części III.

Poniżej przedstawię, jak wygląda w praktyce odwracanie kota ogonem, czyli kierowanie sprawy na poboczne tory i podawanie za fakty coś, co nie miało miejsca.

Może to być celowe działanie lub przypadkowe (np. kompletny brak zrozumienia tematu, zeznań świadka czy dokumentów). Istotne jest, co z tego wynikło i jaki jest tego skutek.  

  1. Wpierw przypomnienie, co było meritum zawiadomienia właściciela nieruchomości do prokuratury odnośnie samej wyceny:

Absurdalna wycena

Biegła tak wyceniała nieruchomość:

– działkę nr I na 281.041 zł,

– działkę nr II na 147.111 zł,

a wartość całości tylko na 155.937 zł.

Pan Marek tak wytłumaczył to prokuraturze w zawiadomieniu:

Wartość rynkowa wg biegłej działki nr I to 281.041 zł.

Gdyby jednak ktoś chciał kupić tę działkę wraz z działką nr II – to wartość działki spada.

Spada tak znacznie, że ktoś nie tylko dostanie w gratisie działkę nr II – ale cena działki I spadnie do 155.937 zł!

 Czyli obie działki kupi taniej o 125.104 zł, niż samą jedną działkę nr I!

  1. W zawiadomieniu była także wskazana poboczna sprawa:

Osobnym tematem jest zaniżona realna wartość np. działki nr I. Bo biegła zaniżyła wycenę poprzez zamilczenie prawdziwych cen nieruchomości. Przedstawiłem kilkadziesiąt danych z aktów notarialnych pokazujących, jaka jest realna wartość m2 działki”.  

  1. Obie sprawy są bardzo niewygodne, ale o wiele bezpieczniejsza dla manipulacji jest kwestia wyceny m2. Bo fałszywej wyceny z punktu 1. nie da się w jakikolwiek sposób rozmydlić czy obronić.
  1. Na warsztat bierzemy więc m2 działki. Biegła na stronie 8. operatu szacunkowego przedstawiła 7 cen ofertowych „podobnych nieruchomości do nieruchomości wycenianej”. Najwyższą cenę, jaką wskazała w tych ofertach to cena 150 zł/m2.

Jako wykazanie faktu, że biegła nie podała prawdy, pan Marek przedstawił kilkanaście ofert sprzedaży działek, w  tym nawet za 222 zł/m2.

Było to tylko i wyłącznie na podważenie twierdzeń biegłej o cenach ofertowych.

Natomiast do samej skargi zostało przez właściciela dołączonych kilkanaście danych z Rejestru cen i wartości nieruchomości za ostatni rok – dane na podstawie aktów notarialnych plus dokument obliczenia opłaty przez Starostwo Powiatowe w Żyrardowie.     

By odwrócić kota ogonem, trzeba było zrobić z danych z aktów notarialnych – także oferty.

I tak, w postanowieniu o umorzeniu dochodzenia przez prokuraturę jest napisane: „Zgodnie z zasadami sporządzania operatów nie bierze się pod uwagę cen ofertowych, a używa się cen z aktów notarialnych sprzedanych podobnych nieruchomości”.

Z kolei w postanowieniu sądowym czytamy: „… na jakich dokumentach biegła opierała się przy sporządzaniu opinii, jakimi parametrami kierowała się przy ustalaniu 1 m2 nieruchomości oraz dlaczego ustalona przez nią wartość nie odpowiada cenom ofertowym„.

Z zeznań biegłej: „Jeśli chodzi o pytanie, dlaczego przyjęłam wartość m2 to zaznaczam, że te wydruki ofert dołączone przez dłużnika są tylko cenami ofertowymi, których nie używa się do wyceny”.

Po odwróceniu kota ogonem mamy: biegła oparła się na cenach z aktów notarialnych, a pan Marek na cenach ofertowych.

Skoro tak, to wycena jest dobra i już nie ma się co zajmować meritum (punkt 1.).

A już sporządzeniem oceny operatu przez federację rzeczoznawców – tym bardziej.

Oczywiście dostarczone przez właściciela nieruchomości dowody przedstawiają co innego, ale to niedobrze tylko dla dowodów.

  1. W postanowieniu sądu jest zdanie: „przesłuchano biegłą oraz dokonano oględzin akt sądowych i komorniczych”.

Nikt nie może więc powiedzieć, że pan Marek nie dołączył do skargi danych z aktów notarialnych, a dołączone dane ofertowe były tylko polemiką w odniesieniu do twierdzeń biegłej.

Tego już się nie da odwrócić ogonem. Dlatego, ciąg dalszy niewątpliwie nastąpi.  

 

cdn.

Ludwika Stas

foto: Pixabay

 

Artykuł powiązany:

– Żyrardowski układ zamknięty? Część I – zawiadomienie

Żyrardowski układ zamknięty? Część II – „dochodzenie”

– Żyrardowski układ zamknięty? Część III – „nie uzyskał korzystnego dla siebie rozstrzygnięcia w sprawie wartości nieruchomości”

 

Udostępnij