Tomasz Dyko, sędzia Sądu Rejonowego w Radziejowie postanowieniem z 4 marca br. oddalił skargę pani Teresy na opis i oszacowanie nieruchomości.
Opis i oszacowanie dokonał komornik sądowy na podstawie operatu szacunkowego wykonanego przez Marzenę Kasprzak, rzeczoznawcę majątkowego z Włocławka.
Czytelniczka przysłała redakcji operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę.
Na 9. stronie operatu jest „analiza i charakterystyka rynku”. Analiza to dosłownie – pięć suchych informacji, czego dotyczyć ma analiza – zajmujących powierzchniowo 1/6 strony A-4.
Oddalając skargę na opis i oszacowanie, sędzia Dyko napisał: Zdaniem Sądu, biegły sądowy w sposób dogłębny i dokładny przeanalizował rynek nieruchomości.
Czytelniczka nie za bardzo chce wierzyć, że tak wygląda analiza i charakterystyka rynku. Prosi redakcję aby wyjaśniła, czy tak rzeczywiście przedstawia się profesjonalna analiza rynku nieruchomości.
Postaramy się to ustalić. Wpierw musimy jednak poznać rzecz podstawą, czyli dotyczącą operatu szacunkowego.
___________________________
Pytanie do Anny Pawłowskiej, prezes SR w Radziejowie:
– Czy w sprawie I Co …/23, w której zapadło powołane powyżej postanowienie w dniu 4 marca br., analiza i charakterystyka rynku znajdująca się na stronie 9. operatu Marzeny Kasprzak to rzeczywiście tylko kilka zdań, zajmujących powierzchniowo nie więcej niż 1/6 strony A-4?
_________________________
Pytania do Marzeny Kasprzak, rzeczoznawcy majątkowego:
– Czy rzeczywiście, w wykonanym przez Panią operacie szacunkowym z 18 lipca 2023r. – analiza i charakterystyka rynku to tylko pięć zdań, zajmujących powierzchniowo nie więcej niż 1/6 strony A-4?
– Czy możemy analizę i charakterystykę rynku ze strony 9. operatu – zamieścić na naszych łamach?
cdn.
K. Czartoryski
Ludwika Stas
foto: Pixabay
_______________________
Aktualizacja: 17 maja
Marzena Kasprzak:
– Zgodnie z klauzulą zawartą w operacie szacunkowym, nie wyrażam zgody na publikację treści w nim zawartych.
=======
Komentarz
Kasprzak nie odpowiedziała na pytanie:
– Czy rzeczywiście, w wykonanym przez Panią operacie szacunkowym z 18 lipca 2023r. – analiza i charakterystyka rynku to tylko pięć zdań, zajmujących powierzchniowo nie więcej niż 1/6 strony A-4?
Pytanie zadaliśmy powtórnie wczoraj (16 maja), odpowiedzi nie otrzymaliśmy.
___________________
Przy okazji tej sprawy pojawiły się ciekawe zagadnienia:
– Na jakiej podstawie prawnej rzeczoznawca majątkowy zastrzega poufność całego operatu szacunkowego, a może tylko niektóre elementy operatu są objęte poufnością (np. dane osobowe)?
oraz
– Czy organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych mają wypracowane standardy, jak powinna wyglądać prawidłowa analiza i charakterystyka rynku?
cdn.
__________________
Aktualizacja: 22 maja
Marzena Kasprzak:
– Proszę zapoznać się ze stroną 11-12 operatu w szczególności z pkt.2 Zbiór transakcji porównywalnych.
========
Komentarz
Strony 11-12 są w dziale V operatu: Szacowanie wartości rynkowej nieruchomości.
Analiza i charakterystyka rynku to dział IV operatu szacunkowego biegłej.
Kasprzak nie zaprzeczyła, iż analiza i charakterystyka rynku w dziale IV to tylko pięć zdań, zajmujących powierzchniowo nie więcej niż 1/6 strony A-4.
cdn.
________________________
Aktualizacja: 23 maja
Anna Pawłowska, prezes Sądu Rejonowego w Radziejowie:
– Odpowiadając na zapytanie prasowe, które wpłynęło na adres poczty elektronicznej prezes@radziejow.sr.gov.pl w dniu 16 maja 2025 roku, uprzejmie informuję, że nie jest możliwe udzielenie odpowiedzi na pytanie Pana Redaktora.
Sformułowane pytanie dotyczy oceny i interpretacji materiału dowodowego znajdującego się w aktach sprawy, w tym wypadku operatu sporządzonego przez biegłego sądowego. Ocena materiału dowodowego znajdującego się w aktach sprawy należy do kompetencji niezawisłego sądu i nie podlega ocenie ani opinii Prezesa Sądu.
========
Komentarz
Pytanie nie dotyczyło oceny ani interpretacji materiału dowodowego w postaci operatu szacunkowego.
Dotyczyło tylko potwierdzania faktu, czy rzeczywiście „analiza i charakterystyka rynku znajdująca się na stronie 9. operatu Marzeny Kasprzak to tylko kilka zdań, zajmujących powierzchniowo nie więcej niż 1/6 strony A-4”.
Nie będziemy już pytać powtórnie, gdyż biegła nie zaprzeczyła, że analiza i charakterystyka rynku w dziale IV operatu szacunkowego to te kilka zdań.
cdn.
________________________
Aktualizacja: 24 maja
Krzysztof Gabrel, wiceprezydent Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM):
– W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany podać podstawę formalną wyceny, która najczęściej wiąże się ze wskazaniem zamawiającego wycenę. To zamawiający wycenę jest następnie dysponentem danego opracowania i w granicach obowiązujących konkretnego zamawiającego przepisach prawa może on udostępnić to opracowanie np. stronom postępowania. Informacje uzyskane przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z wykonywaniem zawodu stanowią tajemnicę zawodową. W szczególności informacje uzyskane w toku wykonywania czynności zawodowych nie mogą być przekazywane „osobom trzecim”, co wprost wynika z art. 175 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a tym samym rzeczoznawca majątkowy powinien odmówić udostępnienia operatu szacunkowego lub części takiego operatu „osobom trzecim”, nawet bez szczególnej formy składania zastrzeżeń w operacie. To ewentualnie „osoba trzecia” zobowiązana jest wykazać podstawę prawną, z której wynikałby prawny obowiązek udostępnienia przez rzeczoznawcę majątkowego swojego opracowania.
Zgodnie z art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania swoich czynności zawodowych zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa. Sposób sporządzenia, formę i treść operatu szacunkowego, w tym również w aspekcie „analizy i charakterystyki rynku”, reguluje rozporządzenie Ministra Rozwoju i technologii z dnia 5 września 2023r. w sprawie wyceny nieruchomości.
Zakres analizy i charakterystyki rynku nieruchomości zamieszczony w operacie może być różny m.in. ze względu na zróżnicowanie przedmiotów wyceny, zakresów wyceny, celów wyceny, a także np. liczby odnotowanych na analizowanym rynku danych, a tym samym brak jest możliwości wypracowania ogólnego standardu „prawidłowej analizy i charakterystyki rynku”. Nadmienić należy, że informacje odnoszące się do podnoszonych w pytaniu spraw niejednokrotnie są zawarte w różnych częściach operatu szacunkowego. Operat szacunkowy należy oceniać jako całość, również pod kątem przywołanych tam danych rynkowych stanowiących element analizy rynku nieruchomości.
========
Komentarz
Z odpowiedzi można wysnuć wniosek, że wskazany przez Kasprzak „zbiór transakcji porównywalnych” – może być elementem analizy rynku.
Niestety, ze wzglądu na zastrzeżenie biegłej, iż nie wyraża zgody na publikację treści z operatu, nie możemy podjąć się na razie dalszych wyjaśnień dotyczących analizy i charakterystyki rynku zaproponowanej przez biegłą.
Bez publikacji kilku zdań z 9. strony operatu Kasprzak, nie ruszymy z miejsca.
Jednak pojawiło się światełko w tunelu, gdyż zgodnie z sugestią wiceprezydenta PFSRM wskazujemy biegłej podstawę prawną, na jakiej chcemy opublikować te kilka zdań.
To bardzo prosta podstawa: w tych kilku zdaniach nie ma nic, co może być uznane, jako informacje uzyskane przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z wykonywaniem zawodu. To nie są żadne informacje w rozumieniu tej ustawy. Nie są więc objęte tajemnicą zawodową.
Na tej podstawie wnosimy o możliwość publikacji – analizy i charakterystyki rynku ze strony 9. operatu.
___________
Art. 175 ust. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami art. 175 ust. 3:
Informacje uzyskane przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z wykonywaniem zawodu stanowią tajemnicę zawodową. W szczególności informacje uzyskane w toku wykonywania czynności zawodowych nie mogą być przekazywane osobom trzecim, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej lub w przypadkach, o których mowa w art. 157, art. 194, art. 195 i art. 195a
cdn.
————————-
Artykuł powiązany:
______________
Artykuł podobny: