W artykule:
zajęliśmy się sprawą orzeczenia sądu, który oddalił skargę czytelniczki na opis i oszacowanie nieruchomości.
Opis i oszacowanie dokonał komornik sądowy na podstawie operatu szacunkowego wykonanego przez Marzenę Kasprzak, rzeczoznawcę majątkowego z Włocławka.
Poprosiliśmy Kasprzak o możliwość zamieszczenia na naszych łamach dokonanej przez nią analizy i charakterystyki rynku. Biegła odmówiła, wskazując na klauzulę mówiącą o poufności całego opracowania.
===========================
Wyłoniły się ciekawe zagadnienia prawne i zawodowe:
– Na jakiej podstawie prawnej rzeczoznawca majątkowy zastrzega poufność całego operatu szacunkowego, a może tylko niektóre elementy operatu są objęte poufnością (np. dane osobowe)?
oraz
– Czy organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych mają wypracowane standardy, jak powinna wyglądać prawidłowa analiza i charakterystyka rynku?
Postaramy się znaleźć odpowiedzi na te pytania.
M. Branicka, K. Czartoryski
foto: Pixabay
________________________
Aktualizacja: 24 maja
Krzysztof Gabrel, wiceprezydent Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM):
– W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany podać podstawę formalną wyceny, która najczęściej wiąże się ze wskazaniem zamawiającego wycenę. To zamawiający wycenę jest następnie dysponentem danego opracowania i w granicach obowiązujących konkretnego zamawiającego przepisach prawa może on udostępnić to opracowanie np. stronom postępowania. Informacje uzyskane przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z wykonywaniem zawodu stanowią tajemnicę zawodową. W szczególności informacje uzyskane w toku wykonywania czynności zawodowych nie mogą być przekazywane „osobom trzecim”, co wprost wynika z art. 175 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a tym samym rzeczoznawca majątkowy powinien odmówić udostępnienia operatu szacunkowego lub części takiego operatu „osobom trzecim”, nawet bez szczególnej formy składania zastrzeżeń w operacie. To ewentualnie „osoba trzecia” zobowiązana jest wykazać podstawę prawną, z której wynikałby prawny obowiązek udostępnienia przez rzeczoznawcę majątkowego swojego opracowania.
Zgodnie z art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania swoich czynności zawodowych zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa. Sposób sporządzenia, formę i treść operatu szacunkowego, w tym również w aspekcie „analizy i charakterystyki rynku”, reguluje rozporządzenie Ministra Rozwoju i technologii z dnia 5 września 2023r. w sprawie wyceny nieruchomości.
Zakres analizy i charakterystyki rynku nieruchomości zamieszczony w operacie może być różny m.in. ze względu na zróżnicowanie przedmiotów wyceny, zakresów wyceny, celów wyceny, a także np. liczby odnotowanych na analizowanym rynku danych, a tym samym brak jest możliwości wypracowania ogólnego standardu „prawidłowej analizy i charakterystyki rynku”. Nadmienić należy, że informacje odnoszące się do podnoszonych w pytaniu spraw niejednokrotnie są zawarte w różnych częściach operatu szacunkowego. Operat szacunkowy należy oceniać jako całość, również pod kątem przywołanych tam danych rynkowych stanowiących element analizy rynku nieruchomości.
========
Komentarz
Pozostaje teraz uściślić, co należy rozumieć pod pojęciem: Informacje uzyskane przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z wykonywaniem zawodu.
Czy jest to cały operat szacunkowy, czy tylko te jego fragmenty, w których są przytoczone lub wykorzystane informacje uzyskane w związku z wykonywaniem zawodu.
___________
Art. 175 ust. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami art. 175 ust. 3:
Informacje uzyskane przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z wykonywaniem zawodu stanowią tajemnicę zawodową. W szczególności informacje uzyskane w toku wykonywania czynności zawodowych nie mogą być przekazywane osobom trzecim, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej lub w przypadkach, o których mowa w art. 157, art. 194, art. 195 i art. 195a.
cdn.