Postanowieniem z 4 lutego br. komornik sądowy Elżbieta Adamska-Śmigrodzka z Otwocka oddaliła wniosek czytelników o dodatkowy opis i oszacowanie nieruchomości.
We wniosku czytelnicy podali, iż nastąpił znaczący wzrost wartości ich nieruchomości. Przedstawili stosowne dokumenty uzyskane ze Starostwa Powiatowego w Otwocku (dane z aktów notarialnych).
Oddalając wniosek, komornik zarzuciła właścicielom nieruchomości „brak zrozumienia dla instytucji opisu i oszacowania nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego”.
Dalej komornik wyjaśniła, że „wycena ma charakter szacunkowy i nie musi ustalać dokładnej rzeczywistej ceny, za którą nieruchomość mogłaby zostać sprzedana na wolnym rynku, a celem operatu jest jedynie ustalenie ceny wywoławczej”.
Czy rzeczywiście celem operatu jest jedynie ustalenie ceny wywoławczej?- pytają redakcję czytelnicy.
Nieruchomość (dom jednorodzinny) została wyceniona na początku 2023r. Na pierwszej stronie operatu szacunkowego wykonanego przez Artura Salacha czytamy: Opinia – operat szacunkowy z określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej.
Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami (art. 151. 1.) – Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;
2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.
Ustawa określa także, że w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się:
1) określenia wartości rynkowej;
2) określenia wartości odtworzeniowej;
3) ustalenia wartości katastralnej;
W ustawie nie ma nic o wartości szacunkowej.
_________________________________________________
Pytania ogólne do komornika i prezesa otwockiego sądu:
– Czy zgodnie z prawem, biegły działający na zlecenie komornika ma ustalić wartość rynkową nieruchomości – w rozumieniu Ustawy o gospodarce nieruchomościami?
– Czy rzeczywiście w Otwocku celem operatu szacunkowego nie jest ustalenie wartości rynkowej, odtworzeniowej lub katastralnej nieruchomości, a jedynie ceny wywoławczej? Pytanie dotyczy postępowania egzekucyjnego.
Jan Wels
Ludwika Stas
foto: Pixabay
________________________
Aktualizacja: 3 marca
1.
Elżbieta Adamska-Śmigrodzka, komornik sądowy:
– Zwracam się uprzejmie z prośbą o kierowanie wszelkich zapytań prasowych do rzecznika prasowego pana Przemysława Małeckiego.
2.
Do dzisiaj prezes sądu nie odpowiedział, dlatego pytania zadaliśmy po raz drugi.
cdn.
____________________
Aktualizacja: 16 marca
Paweł Witan, prezes Sądu Rejonowego w Otwocku:
– W odpowiedzi na Pana zapytania z dnia 23 lutego 2026 r. i 3 marca 2026 r. uprzejmie informuję, że zgodnie z art. 948 kpc celem sporządzenia operatu szacunkowego, w rozumieniu art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jest dokonanie oszacowania nieruchomości (biegły ma więc dokonać wyceny nieruchomości – aktualnie metody i techniki wyceny nieruchomości określa Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 5 września 2023 r. (Dz.U. z 2023 r. poz. 1832)).
Jednocześnie zgodnie z art. 965 kpc najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi trzy czwarte sumy oszacowania – niewątpliwie więc operat szacunkowy służy więc do ustalenia ceny wywoławczej.
=========
Komentarz
1.
Pytanie w artykule:
– Wypaczony wynik licytacji komorniczej w Otwocku?
było następujące:
– Dlaczego w protokole z licytacji nie ma nic o tym, jak Sąd rozpatrzył wniosek o zniesienie terminu licytacji?
Prezes Witan nie odpowiedział więc na to pytanie. Pytanie zadamy po raz kolejny.
2.
Pytania w artykule:
były następujące:
– Czy zgodnie z prawem, biegły działający na zlecenie komornika ma ustalić wartość rynkową nieruchomości – w rozumieniu Ustawy o gospodarce nieruchomościami?
– Czy rzeczywiście w Otwocku celem operatu szacunkowego nie jest ustalenie wartości rynkowej, odtworzeniowej lub katastralnej nieruchomości, a jedynie ceny wywoławczej? Pytanie dotyczy postępowania egzekucyjnego.
Prezes nie odpowiedział jednoznacznie na pierwsze pytanie – jaką wartość nieruchomości ma ustalić biegły w postępowaniu egzekucyjnym.
Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami (Art. 150. 1.) – wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się:
1) określenia wartości rynkowej;
2) określenia wartości odtworzeniowej;
3) ustalenia wartości katastralnej;
4) (uchylony)
5) określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach.
2. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu.
W opisanej sprawie biegły wycenił wartość rynkową nieruchomości, bo tylko taką mógł dokonać. Biegły w postępowaniu egzekucyjnym ma określić operatem szacunkowym wartość rynkową nieruchomości.
Cytat z operatu szacunkowego nieruchomości w opisywanej sprawie:
„Opinia – operat szacunkowy z określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości…, opinię sporządzono na zlecenie komornika sądowego…”.
Co do Rozporządzenia ministra rozwoju i technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, to określa ono jedynie:
1) rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości;
2) sposoby określania wartości nieruchomości;
3) sposoby określania wartości nakładów i szkód na nieruchomości;
4) sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego
Jest to więc rozporządzenie niejako techniczne do Ustawy o gospodarce nieruchomościami.
cdn.