Na zlecenie komornika sądowego Michała Dobrzyńskiego z Żyrardowa, biegła Urszula Hensoldt dokonała wyceny nieruchomości gruntowej położonej w powiecie żyrardowskim. W podsumowaniu wyceny biegła zapewniła, że operat szacunkowy wykonała „zgodnie z przepisami prawa i Standardami Zawodowymi PFSRM”.
Dobrzyński do wyceny nieruchomości wybrał Hensoldt z uwagi „na spełnienie przesłanek ustawowych do sporządzenia operatu szacunkowego, doświadczenie oraz nieposzlakowaną opinię” (pismo komornika z 21 lipca 2023r.).
Wyceniona przez biegłą nieruchomość składa się z dwóch działek, w całości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową.
Działka A jest o pow. około 3.500 m2, działka B o pow. ponad 7.000 m2.
Co istotne, obie działki mają dostęp do dwóch różnych publicznych dróg dojazdowych. Stanowią osobne, wydzielone nieruchomości. Granicą między nimi jest rów melioracyjny, przez który obecnie nie ma przejścia.
Nieruchomość położona jest w atrakcyjnym terenie inwestycyjnym, gdzie między innymi deweloperzy budują osiedla mieszkaniowe.
W opisywanej sprawie nie zajmujemy się kwestią poprawności ustalenia przez biegłą wartości m2 wycenianej nieruchomości.
Chodzi o inną, zasadniczą rzecz.
Hensoldt tak bowiem wyceniła wartość rynkową działek:
– działka A – 281.041 zł,
– działka B – 147.111 zł.
Natomiast łącznie, wartość rynkową całości (działki A i B) na: 155.937 zł.
Absurd tej wyceny polega na tym, że gdyby ktoś chciał kupić działkę A wraz z działką B – to wartość działki A spada. Spada tak znacznie, że ktoś nie tylko dostanie w gratisie działkę B – ale cena działki A spadnie do 155.937 zł!
Czyli obie działki kupi taniej o 125.104 zł, niż samą jedną działkę A.
Odpowiedź komornika na skargę
Opis i oszacowanie został zaskarżony w czerwcu 2023r. Komornik przesłał następnie skargę do żyrardowskiego sądu wraz ze swoją odpowiedzią na skargę (pismo z 20 czerwca 2023r.).
W odpowiedzi czytamy między innymi:
– kategorycznego podkreślenia wymaga fakt, że skarga uczestnika jest całkowicie niezasadna i nie powinna zostać uwzględniona
– komornik wnosi o oddalenie skargi w całości, jako niezasadnej i pozbawionej podstaw prawnych
oraz kluczowe zdanie:
– nieruchomość stanowi obecnie jedną całość gospodarczą i może być przedmiotem obrotu rynkowego w całości, jako jedna nieruchomość, a tylko potencjalnie może stanowić odrębne nieruchomości o różnych wartościach.
Kluczowe, gdyż jest totalnym absurdem twierdzenie, że nieruchomość składająca się z dwóch działek, przylegających do dwóch różnych ulic – może być przedmiotem obrotu rynkowego tylko w całości.
To zresztą elementarna wiedza z zakresu obrotu nieruchomościami.
W tym miejscu trzeba dodać, iż postanowieniem z 27 czerwca 2024r. Sąd Rejonowy w Żyrardowie uchylił opis i oszacowanie nieruchomości. Jednym z powodów uchylenia jest to, że „wskazana przez biegłą wartość szacowanej nieruchomości budzi poważne wątpliwości. Wartość jednej działki (A) – 281.041 zł jest prawie dwukrotnie wyższa od wartości całej nieruchomości – 155.937 zł”.
Powstaje zasadne pytanie: Dlaczego komornik bronił tej wyceny?
Postaramy się na nie znaleźć odpowiedź.
===========
W sprawie zaistniały następujące fakty, które mogą mieć znaczenie:
– Podczas oględzin nieruchomości komornik był nieobecny. Biegła nie była zainteresowana dokładnym przebiegiem granic ze względu „na kleszcze”. Pokazano jej tylko granice przy jednej z ulic.
Nieruchomość o długości około 270 m ma dość specyficzne granice ze względu na podziały z lat wcześniejszych.
– Podczas opisu i oszacowania komornik powiedział, że wie, jak przebiegają granice działek.
Taką wiedzę można uzyskać tylko od osoby, która doskonale zna temat.
– Przed wyceną komorniczą, nieruchomość była zgłoszona do sprzedaży w biurze pośrednictwa nieruchomości – Marzena Fiałkowska Nieruchomości – Żyrardów. Właścicielka biura twierdziła, że jest osoba zainteresowana zakupem całości, że jest to osoba, która zna dobrze nieruchomość i właściciel nie musi się spotykać z nią, aby okazać granice działek (bo je zna). Osoba ta miała przedstawić tylko swoją cenę za nieruchomość.
– Po opisie i oszacowaniu kontakt z „nabywcą” ustał.
– W artykule: Żyrardowski układ zamknięty? Część VI – nowe, szokujące fakty zasygnalizowaliśmy, że „wycena mogła powstać nieprzypadkowo, może być fragmentem całości pozaprawnych działań”.
__________________________
Pierwsze pytania do komornika Michała Dobrzyńskiego:
– Kto pokazał Panu granice nieruchomości, kiedy i dlaczego?
– Czy zaskarżył Pan postanowienie sądu uchylające opis i oszacowanie?
Jeśli nie, to dlaczego, skoro twierdził Pan, że skarga jest bezzasadna?
– Czy biegła Hensoldt otrzymała wynagrodzenie za wycenę nieruchomości?
Pytanie w kontekście faktu, że ten sam sąd w zupełnie innej sprawie, pozbawił wynagrodzenia biegłą Justynę Raczkowską, gdyż „operat szacunkowy wykonany przez nią okazał się wadliwy i nierzetelny. Sąd uznał za niezasadne przyznawanie jej wynagrodzenia”.
Artykuł na ten temat:
cdn.
Jan Wels
Ludwika Stas
foto: Pixabay
_____________________
Aktualizacja: 20 kwietnia
W artykule:
– Żyrardowski układ zamknięty? Część I – zawiadomienie
przybliżyliśmy sprawę powiadomienia Prokuratury Rejonowej w Żyrardowie przez właściciela nieruchomości (zawiadomienie z 25 września 2023r.) o możliwości popełnienia przestępstwa w związku z wyceną nieruchomości.
Przed napisaniem zawiadomienia, czytelnik poprosił Marzenę Fiałkowską (między innymi pismem z 30 lipca 2023r.) o podanie imienia i nazwiska osoby, która była zainteresowana „zakupem działek”.
Uzasadnił to powstaniem wyceny sporządzonej przez Hensoldt, gdyż w wycenie jest prawdopodobnie nawiązanie do jego współpracy z jej biurem pośrednictwa w zakresie cen ofertowych – tj. ich zmian w określonych przedziałach czasowych (strona 8 operatu).
„Informacja ta może pochodzić właśnie od osoby, która z Panią była oglądać moją nieruchomość. Osoba ta nie jest zainteresowana zakupem mojej działki poprzez Panią, tylko być może właśnie okazyjnie – dzięki tej wycenie” – czytamy w tym piśmie.
Fiałkowska odmówiła podania imienia i nazwiska tej osoby ze względu na RODO, dlatego w zawiadomieniu o możliwości popełnienia przestępstwa pojawiła się następująca informacja: „O sprawie może mieć jakąś wiedzę Marzena Fiałkowska Nieruchomości”.
Wskazanie bowiem osoby, która najprawdopodobniej zwodziła pośrednika nieruchomości, że chce nabyć nieruchomość – może mieć znaczenie dla wyjaśnienia przyczyny powstania absurdalnej wyceny nieruchomości. A przynajmniej ułatwić poznanie prawdy.
Ustaliliśmy, że Fiałkowska nie została poproszona o wyjaśnienia.
_______________________
Aktualizacja: 21 kwietnia
Powracamy na chwilę do artykułu:
Żyrardowski układ zamknięty? Część VI – nowe, szokujące fakty
– a właściwie do kwestii uznanej reklamacji przez instytucję finansową.
Jak napisaliśmy, dla zatuszowania możliwego dokonania przestępstwa przez jej członka zarządu, instytucja ta weszła w porozumienie z wieloma osobami i instytucjami (pośrednio lub bezpośrednio) oraz wykorzystała powiązania dawnych służb w celu zmasowanego ataku na czytelnika.
Lista osób, z którymi mogła wejść w porozumienie ta instytucja jest szokująca.
Dotarliśmy do reklamacji czytelnika z maja 2024r., a dotyczącej sposobu wykonania przez instytucję finansową umowy ramowej z 25 sierpnia 2020r.
Na liście osób, które nawet nieświadomie mogły być wykorzystane, jest wskazany pośrednik w obrocie nieruchomościami.
cdn.
___________________
Aktualizacja: 15 maja
Nie otrzymaliśmy odpowiedzi. Pytania zadaliśmy po raz drugi.
cdn.
___________________
Aktualizacja: 23 maja
Michał Dobrzyński, komornik sądowy:
– Zgodnie z art. 27 ustawy z dnia 28 marca 2018r. o komornikach sądowych: „Komornik jest zobowiązany zachować w tajemnicy okoliczności sprawy, o których powziął wiadomość ze względu na wykonywanie czynności”.
Mając powyższe na uwadze, tut. organ egzekucyjny nie posiada legitymacji do udzielenia zawnioskowanych informacji.
========
Komentarz
Od Dobrzyńskiego nie dowiemy się więc, dlaczego twierdził, że skarga jest całkowicie niezasadna, nie powinna być uwzględniona oraz pozbawiona jest podstaw prawnych.
Odpowiedzi musimy poszukać drogą okrężną.
cdn.
_____________________
Artykuł powiązany:
______________
Przeczytaj także:
– Żyrardowski układ zamknięty? Część II – „dochodzenie”
– Żyrardowski układ zamknięty? Część IV – jak odwrócić kota ogonem – przepis made in Żyrardów
– Żyrardowski układ zamknięty? Część V – biedny kot, ile razy bowiem można go odwracać ogonem
– Sąd Rejonowy w Żyrardowie – Biała Księga