Czy pośrednik w obrocie nieruchomościami może nie podać imienia i nazwiska osoby zainteresowanej zakupem nieruchomości, zasłaniając się RODO? I, czy w kontekście zapłaty prowizji, takie zasłanianie się RODO ma w ogóle sens?
Problem wyłonił przy okazji artykułu:
– Dlaczego komornik sądowy Michał Dobrzyński z Żyrardowa bronił absurdalnej wyceny nieruchomości?
Problem, gdyż żadna ze stron (sprzedający i kupujący) nie zastrzegła anonimowości. Zresztą tak biura nieruchomości nie działają.
By uniknąć obejścia pośrednika przy finalizacji sprzedaży nieruchomości, wręcz dbają o to, aby sprzedający miał wiedzę o osobach, które oglądały jego nieruchomość.
W przypadku rozwiązania umowy z biurem pośrednictwa, właściciel nieruchomości podpisuje listę osób, które oglądały jego nieruchomość, a potencjalny nabywca – listę otrzymanych z biura adresów nieruchomości do sprzedaży.
W opisanej sprawie przedmiotem sprzedaży był kompleks działek niezabudowanych. Właściciel nieruchomości nie był obecny podczas oględzin nieruchomości przez potencjalnego nabywcę.
Przypomnienie sprawy pośrednictwa
Przed wyceną komorniczą, nieruchomość była zgłoszona do sprzedaży w biurze pośrednictwa nieruchomości – Marzena Fiałkowska Nieruchomości – Żyrardów. Właścicielka biura twierdziła, że jest osoba zainteresowana zakupem całości, że jest to osoba, która zna dobrze nieruchomość i właściciel nie musi się spotykać z nią, aby okazać granice działek (bo je zna). Osoba ta miała przedstawić tylko swoją cenę za nieruchomość.
Po opisie i oszacowaniu kontakt z „nabywcą” ustał.
Przed napisaniem zawiadomienia, czytelnik poprosił Marzenę Fiałkowską (między innymi pismem z 30 lipca 2023r.) o podanie imienia i nazwiska osoby, która była zainteresowana „zakupem działek”.
Uzasadnił to powstaniem wyceny sporządzonej przez Hensoldt, gdyż w wycenie jest prawdopodobnie nawiązanie do jego współpracy z jej biurem pośrednictwa w zakresie cen ofertowych – tj. ich zmian w określonych przedziałach czasowych (strona 8 operatu).
„Informacja ta może pochodzić właśnie od osoby, która z Panią była oglądać moją nieruchomość. Osoba ta nie jest zainteresowana zakupem mojej działki poprzez Panią, tylko być może właśnie okazyjnie – dzięki tej wycenie” – czytamy w tym piśmie.
Fiałkowska odmówiła podania imienia i nazwiska tej osoby ze względu na RODO, dlatego w zawiadomieniu o możliwości popełnienia przestępstwa pojawiła się następująca informacja: „O sprawie może mieć jakąś wiedzę Marzena Fiałkowska Nieruchomości”.
Wskazanie bowiem osoby, która najprawdopodobniej zwodziła pośrednika nieruchomości, że chce nabyć nieruchomość – może mieć znaczenie dla wyjaśnienia przyczyny powstania absurdalnej wyceny nieruchomości. A przynajmniej ułatwić poznanie prawdy.
Ustaliliśmy, że Fiałkowska nie została poproszona o wyjaśnienia.
____________________________
Pytania do Marzeny Fiałkowskiej:
– Czy generalną zasadą w Pani biurze jest to, że jak nie dojdzie do sprzedaży nieruchomości za Pani pośrednictwem, to właściciel nieruchomości nie zna imion i nazwisk osób, które otrzymały od Pani adres nieruchomości?
– Hipotetycznie, Pani dawni klienci (kupujący i sprzedający) sfinalizowali transakcję, gdy już nie byli Pani klientami. Jak Pani w takim wypadku chce dochodzić zapłaty prowizji od właściciela nieruchomości, skoro może on nie mieć pojęcia, że kupujący był także Pani klientem?
cdn.
Jan Wels, M. Branicka
foto: Pixabay
___________________
Aktualizacja: 4 maja
Rada Krajowa PFRN w dniu 9 grudnia 2013 przyjęła Kodeks Etyki Pośredników w Obrocie Nieruchomościami i Zarządców Nieruchomości, który obowiązuje od 1 stycznia 2014 roku.
§ 12. Kodeksu Etyki Pośredników w Obrocie Nieruchomościami i Zarządców Nieruchomości: Pośrednik/zarządca nie zataja przed klientem żadnych ofert oraz udziela jasnych, wyczerpujących i niewprowadzających w błąd informacji o przedmiocie pośrednictwa/zarządzania.
—————-
Pytanie ogólne do Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN):
– Z biurem pośrednictwa mają podpisane umowy: zainteresowany kupnem nieruchomości oraz sprzedający nieruchomość. Żadna z tych osób nie zastrzega swojej anonimowości.
Czy sprzedający ma prawo wiedzieć, kto był zainteresowany kupnem jego nieruchomości, mając na względzie paragraf 12 kodeksu?
Pytanie dotyczy sytuacji, gdy sprzedający wystąpi o taką informację, a biuro, zgodnie z kodeksem – powinno udzielić jasnych, wyczerpujących i niewprowadzających w błąd informacji.
cdn.
________________________
Aktualizacja: 10 maja
Nie otrzymaliśmy odpowiedzi od Fiałkowskiej. Pytania wysłaliśmy po raz drugi.
cdn.
_________________
Aktualizacja: 15 maja
Nadal nie otrzymaliśmy odpowiedzi od Fiałkowskiej. Pytania wysłaliśmy po raz trzeci.
cdn.
___________________
Aktualizacja: 22 maja
Paweł Szymański, prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości:
– W nawiązaniu do pytania dot. przekazania danych podmiotu, który ogląda nieruchomość.
Co do zasady reguluje to umowa pośrednictwa, nie znając jej treści mogę odpowiedzieć tylko jak w takich sytuacjach wygląda to zwyczajowo.
Co do zasady każdy podmiot, który ogląda nieruchomość ma zawartą z Pośrednikiem umowę pośrednictwa co za tym idzie jego dane znane są Pośrednikowi.
W interesie Pośrednika leży możliwość udokumentowania stronie sprzedającej faktu, że klient który nabył nieruchomość jest klientem skierowanym przez Pośrednika. Jeśli do transakcji nie doszło a sprzedający chce znać listę osób potencjalnie zainteresowanych bądź osób którym Pośrednik pokazał tak jak w tym przypadku niezabudowaną nieruchomość bez udziału sprzedającego to tu znowu kluczowym jest pytanie czy na tym etapie Pośrednik jest do tego uprawniony.
W mojej ocenie nie, chyba że potencjalny zainteresowany wyraził na to zgodę. Kupujący wyraża zgodę na przetwarzanie swoich danych w celu realizacji umowy pośrednictwa czyli w kupnie czy najmie nieruchomości a w opisanym przypadku nie mówimy o takiej sytuacji. Pośrednik powinien zaprzestać przetwarzania danych niezwłocznie po tym jak zakończył współpracę z zainteresowanym klientem.
Opisana przez Pana sytuacja, w której sprzedający twierdzi iż być może wycena nieruchomości-jej wartość jaką przygotował rzeczoznawca może mieć powiązanie z propozycją jaką składał potencjalny zainteresowany zupełnie nie odnajduje uzasadnienia w praktyce ponieważ rzeczoznawca, biegły nie posiłkuje się takimi danymi tworząc wycenę.
Najczęściej opiera się na metodzie porównawczej czyli posiłkuje się wartościami transakcji już zawartych lub używa do sporządzenia innej metody ale podstawą do stworzenia wyceny nie są jak wspomniałem dane ze składanych propozycji czy składanych ofert ponieważ nie są to dane wiążące.
========
Komentarz
Należy w pełni zgodzić się z prezydentem Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, gdyż:
– Rzeczywiście w interesie pośrednika nieruchomości jest to, aby mieć możliwość udokumentowania, że strony, które zawarły np. umowę sprzedaży, wcześniej korzystały z pośrednictwa biura.
Jak tego faktu się nie udowodni, to o prowizji można zapomnieć.
Fiałkowska odmawiając podania danych osoby zainteresowanej musiała więc mieć pewność, że osoba ta nie kupi tej nieruchomości.
Powstaje zasadne pytanie – na jakiej podstawie ta pewność?
– Rzeczoznawcy majątkowi przy wycenie nie biorą pod uwagę ofert sprzedaży nieruchomości. Jedynymi wiarygodnymi danymi są dane z aktów notarialnych o sprzedaży nieruchomości podobnych.
Jednak w tym wypadku, Hensoldt na stronie 8. operatu szacunkowego zamieściła nawet tabelę ofert sprzedaży nieruchomości. W przypadku opisywanej działki podała nawet, jak zmieniała się w czasie cena wywoławcza.
Fiałkowska miała ofertę sprzedaży na wyłączność, nie było innych biur nieruchomości.
Logicznie przyjmując, Hensoldt takie informacje mogła uzyskać tylko od Fiałkowskiej lub osoby, która była, jak już teraz wiemy, rzekomo zainteresowana nabyciem nieruchomości.
Jak było naprawdę, zapewne przybliżą to procesy sądowe, gdyż Fiałkowska i Hensoldt są na liście świadków.
——————
Ciekawostka
W sprawie pojawił się zupełnie nowy wątek, który może wiele wyjaśnić.
Swego czasu głośno było o tym, że ma powstać osiedle mieszkaniowe domków jednorodzinnych. Opisywana działka byłaby prawie w samym środku tego osiedla.
Jak już podaliśmy, działka czytelnika ma dostęp do dwóch różnych dróg publicznych.
I tu wydarzyły się rzeczy dziwne w zakresie dróg dojazdowych do działek sąsiadów, które to wjazdy mogą mieć tak naprawdę prawdziwe znaczenie dla działki czytelnika, gdyby np. developer podzielił jego działkę na mniejsze działki.
O tym jednak w oddzielnym artykule.
cdn.
________________________
Aktualizacja: 24 maja
Fiałkowska otrzymała wczoraj Żądanie w trybie Prawa prasowego (art. 4.3): W przypadku odmowy udzielenia informacji, na żądanie redaktora naczelnego, odmowę doręcza się zainteresowanej redakcji w formie pisemnej, w terminie trzech dni; odmowa powinna zawierać oznaczenie organu, jednostki organizacyjnej lub osoby, od której pochodzi, datę jej udzielenia, redakcję, której dotyczy, oznaczenie informacji będącej jej przedmiotem oraz powody odmowy.
cdn.
_______________________
Aktualizacja: 10 czerwca
Marzena Fiałkowska, prezes zarządu spółki CF Group sp. z o.o.:
– Zgodnie z brzmieniem art. 4 ust. 1 ustawy Prawo prasowe przedsiębiorcy i podmioty niezaliczone do sektora finansów publicznych oraz niedziałające w celu osiągnięcia zysku są obowiązane do udzielenia prasie informacji o swojej działalności, o ile na podstawie odrębnych przepisów informacja nie jest objęta tajemnicą lub nie narusza prawa prywatności.
Odnośnie pytania wyrażonego w pkt 1 żądania z dnia 22 maja 2025 г. wskazuję, że działania takie tj. udostępnianie właścicielowi nieruchomości imion i nazwisk osób, które otrzymały ode mnie adres nieruchomości w sposób obiektywny naruszałyby prawo do prywatności moich klientów, tym bardziej, gdy klient zastrzega, że nie wyraża zgody na przekazanie jego danych osobowych.
Co więcej, jak wynika z treści opublikowanego przez Pana artykułu „RODO i biuro pośrednictwa nieruchomościami Marzena Fiałkowska Nieruchomości z Żyrardowa (aktualizacja 04.05, 10.05, 15.05, 22.05)” zwracał się Pan z zapytaniem dot. przekazania danych podmiotu, który ogląda nieruchomość do Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, a w odpowiedzi uzyskał Pan stanowisko tożsame z moim.
Odnośnie pytania wyrażonego w pkt. 2 żądania z dnia 22 maja 2025 r., wskazuję, iż odmawiam odpowiedzi na pytanie, gdyż opisywany w niej stan sytuacyjny jest stanem czysto hipotetycznym, a co więcej w zakresie sposobów dochodzenia zapłaty prowizji od właściciela nieruchomości w przypadku sprzedaży z pominięciem pośrednika nie przewidzianym przez treść wzorca umowy, zawieranej z moimi klientami.
=========
Komentarz
Z odpowiedzi Fiałkowskiej wynika, że osoba rzekomo zainteresowana nieruchomością czytelnika, dalej jest jej klientem (klient zastrzega).
Z logicznego punktu widzenia, takie zastrzeżenie można uczynić, gdy np. intencje są nieczyste. W tym wypadku mogło to być zwodzenie pośrednika nieruchomości.
Zaskoczeniem jest to, że w pismach do czytelnika Fiałkowska nie pisała o tym, że klient zastrzegł podania jego danych, tylko ogólnie pisała o RODO.
Co do umów zawieranych przez Fiałkowską, to poprosimy czytelnika o przysłanie podpisanej przez niego umowy.
———————–
Spółka CF Group została wpisana do KRS 12 listopada 2013r. z kapitałem 5.000 zł (9 udziałów o wartości 4.500 zł ma Justyna Fiałkowska, a 1 udział o wartości 500 zł jest w posiadaniu Michała Turkowskiego).
cdn.
______________
Przeczytaj także:
– Żyrardowski układ zamknięty? Część I – zawiadomienie
– Żyrardowski układ zamknięty? Część II – „dochodzenie”
– Żyrardowski układ zamknięty? Część IV – jak odwrócić kota ogonem – przepis made in Żyrardów
– Żyrardowski układ zamknięty? Część V – biedny kot, ile razy bowiem można go odwracać ogonem
– Żyrardowski układ zamknięty? Część VI – nowe, szokujące fakty
– Sąd Rejonowy w Żyrardowie – Biała Księga